–

A szerkesztőségben az idén a szokásosnál kicsit többet foglalkoztunk az aktuális lakáshelyzettel, annak következtében, hogy több kolléga is költözött az elmúlt időben. Gyárfás Dorka például maga mesélte el nektek, milyen belevágni egy saját lakás megvásárlásába, majd fejest ugrani a felújításba. Azt eddig is gondoltuk, hogy mindez roppant megterhelő folyamat, azonban a beszámolókat végighallgatva a hazai lakáspiaci helyzetére is kaptunk némi rálátást. 

Hogy mit láttunk? Azt, hogy az idén, a korábbi évek tendenciáit követve, szinte úri muri ingatlant vásárolni, és az albérletárak sem voltak szívesek lejjebb tornázni magukat. 

Ezzel a témával kapcsolatban rengeteg „miért?” merül fel, ezekre Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője és Kormos Zoltán, az OTP Bank ingatlanhitelezésért felelős vezetője segítségével igyekszünk választ adni.

Mitől nőnek az ingatlanárak?

Ha nő a kereslet, emelkednek az árak is, így van ez bárhol a világon. Ezt rengeteg tényező elősegítheti: a stabil gazdasági környezet, az emelkedő jövedelmek, az alacsony munkanélküliség és a kedvező hitelfeltételek is. Fontos szempont az is, hogy egy gazdasági válság előzte meg az emelkedést, tehát volt honnan nőnie az áraknak. Emellett a csok kibővítésének, a falusi csok és a babaváró hitel bevezetésének is szerepe van a megugrott árakban.

És hogy milyen tényezők lassíthatják e folyamatot? Kormos Zoltán szerint nem azonnal ugyan, de lassan és közvetve mindenképp a növekedés mérséklődését, majd esetlegesen az árak enyhe csökkenését idézhetik elő a kedvezőtlen demográfiai folyamatok, valamint az is, hogy a Magyar Állampapír Plusz megjelenése nagyon sok embert arra sarkall, hogy inkább állampapírba, és ne lakásba fektesse be a pénzét. Valamint egy idő után az is számít, ha az emberek elkezdik kivárni a vásárlással a csökkenést, mert úgy érzik, az árak elérték a plafont, és hamarosan elindulnak lefelé. A hitelkörnyezet kifejezetten kedvező. A fix, kiszámítható kamatozású lakáshitelek miatt pedig még mindig megérheti most lakást vásárolni.

Ez itt már mindennek a teteje?

Ha végigböngészünk egy ingatlanok adásvételével foglalkozó honlapot, az árakat elnézve azt gondolhatnánk, az összegek már tényleg a plafont verdesik. Valkó Dávid azonban úgy látja, hogy még korántsem értük el az árcsúcsot, van még hova növekedniük a lakásokért kért pénzösszegeknek. A reálár-növekedés már hatodik éve tart, és még nincs vége. Hozzátette, hogy az állami támogatások meghosszabbítják ennek a folyamatnak az időtartamát, de egyszer mindenképpen elérjük azt a pontot, ahonnan már nincs feljebb. 

Budapesten átlagosan 609 ezer forintot kértek egy négyzetméterért az idén, de rekordok is születtek. A főváros V. kerületében előfordult az átlagosan 944 ezer forintos négyzetméterár, míg vidéken Debrecenben lehetett a legdrágábban lakást venni, négyzetméterenként körülbelül 402 ezer forintért.

Még az idén beruháznál? Erre figyelj!

Azt azonban, aki inkább kivárna a csúcspont utáni csökkenésig, ki kell, hogy ábrándítsam. Még hosszú évekbe telhet, mire elkezdenek szépen lassan lejjebb kúszni az árak. Így az, aki most vásárolna lakást, mert muszáj (tehát költözés, első saját otthon stb. esetén), a közeljövőben ne számítson drasztikus árzuhanásra, vágjon bele inkább, amint lehet. 

Annak viszont azonban, aki befektetési céllal vásárolna új lakást, érdemes a 2020-tól érvénybe lépő áfaváltozásra figyelnie – azazhogy annak a projektnek, aminek nem volt 2018. november 1-jén még építési engedélye, idén öt százalék az áfakulcsa, ami viszont jövőre 27 százalékra nő –, tehát ezt is érdemes észben tartani, és még most elindítani a vásárlást. 

Az árak azonnali, gyors visszaeséséhez gazdasági összeomlás vagy valamilyen globális politikai káosz „kéne”, ez pedig nyilván nemkívánatos forgatókönyv.

Az pedig, aki albérletként adja ki a lakását, mindenképp számítson arra, hogy az újonnan épült lakások nagy részét sokan kiadási céllal vették meg, így egyes helyeken ez lenyomhatja a bérleti díjakat.

És ha már albérlet

Rengetegszer a közbeszéd témája volt az idén a magas, szinte megfizethetetlen fővárosi albérletár. 2019-ben azonban már nem nőttek látványosan, ellentétben a lakásárakkal. Ám a lakásárakhoz képest egy-egy albérletért még mindig nagyon sokat kell fizetni, és ez is formálja az ingatlanpiacot – hiszen nagyon sokan döntenek úgy, hogy inkább a hitelt fizetik évekig, de a végén lesz egy saját lakásuk, mint azt, hogy a főbérlő zsebét tömjék hasonlóan magas összeggel. 

Az albérletárak mérséklődését amúgy a magánlakások turistáknak rövid távra történő kiadása sem segíti elő, hiszen miért is csökkentenék a tulajdonosok az áraikat, amíg van efféle alternatíva.

Ingatlanlufi: pukkanhat vagy ereszt?

Az egyre növekvő lakásárak miatt szinte nem volt olyan hónap, amikor az újságok ne cikkeztek volna ilyen-olyan apropóból az ingatlanlufiról, ami félő, hogy kipukkad. De mi is ez a sokszor hallott ingatlanlufi- vagy buborék?

Az emberek többségének az ingatlan a legértékesebb tulajdona, és általában a megszerzéséhez hitel is társul. A hitelfelvételbe pedig akkor ugranak bele, amikor jók a gazdasági kilátások és emelkednek az árak. Ez pedig a keresleti oldalon önerősítő folyamatokat indíthat el, amit még fokoz az a tény, hogy ilyenkor könnyebb hitelhez is jutni. Azonban a kínálat mindeközben óriási késéssel reagál, ami szélsőséges ciklusokat eredményezhet. Kormos Zoltán szerint Budapesten, de már az ország többi részén is egyre inkább megfigyelhető, hogy az aktuális árszint az egyensúlyi árszint felett van, és ez még sokáig így maradhat,

a növekedés lassulását, majd a stagnálást követően inkább a lassú árcsökkenés valószínű. 

Hogy áll az országos ingatlanpiac?

A szakértők azt mondják, most éppen a nagyvárosok piaca hasít, a nagyobb vidéki városokban az év első felében gyorsuló drágulás volt megfigyelhető. Ahogy Budapest árai az egekbe szöktek, úgy terelődött át a forgalom az olcsóbb területek, tehát az agglomeráció és a vidéki városok irányába. Így most vidéken élénkült a lakásvásárlási kedv, ez pedig természetesen hatással volt az árakra is. A falvakban nem történt jelentős változás, ám az elemzők még nem látják a falusi csok hatásait. 

A szakember összegez

„Az immár hatodik éve emelkedő ciklusban lévő lakáspiacon idén összességében valamelyest visszaesett, illetve az olcsóbb területek felé terelődött a forgalom. Az árak ugyanakkor továbbra is emelkednek, s az önmagától már lassulásba, illetve rövid távon stagnálásba váltó piacot egyelőre tovább pörgetik az állam lakásvásárlást ösztönző támogatásai. A befektetési céllal vásárlók száma és aránya viszont látványosan csökken a Magyar Állampapír Plusz megjelenése óta” – foglalta össze az idei év ingatlanhelyzetét Valkó Dávid.

Dián Dóri