WMN-Dunahouse

Több generáció óta vésődik belénk, hogy kizárólag a saját ingatlan az egyedüli biztos pont az életben. Ezért aztán pénzt és időt nem kímélve tesszük össze a rávalót, megtoldva néhány száz évnyi szabadon választott banki rabszolgasággal. Ehhez képest a gazdag Svájcban a lakóingatlanok öt százaléka van saját kézben, a fennmaradó 95 pedig bérel. Igen, a nagyon gazdag emberek jó része is. Csak ők nagyobbat és szebbet. 

Az, hogy vásárlunk vagy bérlünk, számos tényezőtől függ, de ami biztos, hogy érdemes pontos kalkulációt készíteni, mielőtt valamelyik opció mellett döntünk. Készíthetünk magunknak úgynevezett fedezeti időtávot, ami azt mutatja meg, hogy legalább mennyi időt kell az új otthonunkban eltölteni ahhoz, hogy érdemes legyen vásárláson törni a fejünket. A nagy kérdés ugyanis az, hogy mennyi ideig szeretnék az adott lakásban vagy házban lakni, és hol is van a kiszemelt kecó. 

A Duna House felmérése szerint – a 2017-es árakat alapul véve – a legtöbb hazai városban a fedezeti időtávok négy év alatt maradnak, sok esetben a háromhoz közelítenek. Meglepő módon a leghosszabb időt Győrben érdemes egy helyben tölteni, egészen pontosan 4,3 évet. Vagyis annak, aki errefelé több mint négy évet maradna az új otthonában, annak bizony a vásárlás tűnik célszerűbbnek.

De nagyon úgy néz ki, hogy a magyar emberek ennél sokkal hosszabb időt töltenek el egy-egy ingatlanban. A KSH 2015-ös felmérése szerint kétharmaduk mindössze három helyen élt élete során.

Lakás – mint befektetés

Azt nagyon sokan tapasztalják, hogy Budapesten és a nagyvárosokban jelenleg horror áron lehet lakást bérelni. Ez persze a kiadóknak remek hír, főleg akkor, ha hozzávesszük, hogy a tulajdonosok nagyon kis része jelenti be a bérlést, ezért nem is adózik a lakáskiadás után...

És akkor még nem beszéltünk a rövid távú lakáskiadásról, amiről persze elsőre mindenkinek az Airbnb ugrik be, de a szobáztatás – vagy szebben fogalmazva „búvóhely kiadás” – is hét-tizenkét százalékkal magasabb hozamot termel, mint a hosszú távú lakáskiadás. Ez első hallásra igen vonzónak tűnik. Ugyanakkor a Duna House 2017-es Mozaik lakáspiaci jelentéséből az derül ki, hogy sokkal több munkával jár, mint a hosszabb távú bérlők keresése. 

„Búvóhely esetén például a napi három vendég fogadása azt is jelenti, hogy ennyiszer kell kulcsot átadni és átvenni, illetve gondoskodni a megfelelő tisztaságról. A magasabb hozam tehát jó részben a többletmunka ellentételezése. Jól mutatja ezt, hogy az üzemeltetési terheket átvállaló vállalkozások nagyjából a bevétel húsz százalékáért dolgoznak" – írja a dokumentum. 

Ráadásul a bevételek nem egyenletesen és kiszámíthatóan folynak be, hanem attól függnek, hogy éppen hány turista jön, milyen nemzetközi érdeklődésre számot tartó esemény van, vagy hány emberre tör rá a... bújhatnék. És azt is érdemes mérlegelni, hogy mit szól a lakóközösség ahhoz, ha átjáróház lesz az eddig nyugodt bérházból. Valamint azt is, hogy mivel járunk jobban; ha a lakásvásárlásra szánt pénzt a bankba tesszük, esetleg veszünk belőle kamatozó kincstárjegyet, illetve valamilyen biztonságos megtakarítási formát, vagy ha kiadjuk a lakást. Ilyenkor kalkulálni kell azzal is, hogy ha hirtelen nagyobb összegre van szükségünk, akkor mennyire könnyen tudjuk a pénzt mobilizálni, mennyit kell költeni a lakás karbantartására, és milyen amortizációval lehet számolni. 

 A titok nyitja: lokáció, lokáció, lokáció

Nem újdonság, hogy egyáltalán nem mindegy, hol van egy ingatlan, sőt a ház, telek vagy lakás értékének jó részét éppen az elhelyezkedés adja. Egy békásmegyeri ház sosem fog annyit érni, mint egy rózsadombi – nem biztos, hogy örülünk neki, de ez van.

Az ősi szabály szerint a központi fekvésű lakások értékesebbek, és „az ingatlanvásárlók hajlandók azért felárat fizetni, hogy kevesebbet utazzanak elit munkahelyükre, és a szórakozási lehetőségek széles köréből választhassanak. Ráadásul a városközpontok folyamatos megújulásuknak köszönhetően egyre kellemesebb környezetet kínálnak, így megsokszorozzák a környékbeli közterek értékét is" – folytatódik a DH szakértői jelentése. Erre jó példa a „legbelebb” belváros, az V. kerület, amely 21 százalékkal drágább, mint az elit budai kerületek.

Ha befektetési célból vásárolunk, akkor ajánlott olyan helyen ingatlant venni, amely még nem felkapott, de várhatóan az lesz. Ezek jellemzően a központ szomszédságában fekvő városrészek – Budapest esetén jó példa a Belső-Erzsébetváros, amely 38 százalékos, és a Belső-Terézváros 31 százalékos négyzetméterár-emelkedése. De az utóbbi években szépen teljesített Erzsébetváros és Terézváros többi része is; 15 év alatt 20 százaléknyi relatív felértékelődéssel. 

Még különlegesebb helyzetben van a XIII. kerület, amely a rendszerváltás után kialakuló új irodanegyedének is köszönheti jelentős felértékelődését (Angyalföld  és Vizafogó 17 százalék) és felkapottságát. De nem hagyható ki a megújuló városrészek sorából a Középső-Ferencváros sem.

„Amikor tehát hosszú távra választunk lakást, ne csak az aktuális környéket nézzük, hanem a városfejlődési kilátásokat is" – javasolja a szakértői jelentés. 

Nincs mese, számolni kell! 

Ha semmilyen megtakarításunk sincs, nyilván nem tudunk lakást venni, mert nem létezik az a bank, amely meghitelezné a vételár 100 százalékát. Ebben az esetben marad a bérlés.

Ha viszont van valamennyi megtakarításunk, és otthont váltanánk, akkor érdemes leülni a kockás papírral és kalkulálni. Milyen hitelopciók vannak? Mennyit fizetünk ki az évek során, ha csak bérlünk? Aminek a végén, ugye, nem kerül a birtokunkba a lakás... de nem nekünk kell költenünk a felújításra sem, nem kell illetéket, ingatlanadót fizetni, és bármikor könnyedén továbbállhatunk, ha az élet máshová sodor... 

Hitel esetében végig kell gondolni, hogy változó- vagy fix kamatozású kölcsönnel járunk-e jobban? Hány évre, és milyen feltételekkel tudjuk és szeretnénk elkötelezni magunkat? Az is fontos lehet, hogy milyen feltételekkel tudunk esetleg majd előtörleszteni – hátha beesik a lottó ötös – ezt szankcionálja-e a bank valamilyen módon? Vagy: lehet-e felfüggeszteni a törlesztést bizonyos időszakra, ha éppenséggel átmenetileg nehezebb anyagi helyzetbe kerülünk? Illetve: pontosan hogyan, mennyi idő alatt, milyen arányban törleszti az ember a kamatot és a tőkét?

Egy szó, mint száz, igen, otthont váltani macerával jár. De biztos, hogy megéri. 

Zimre Zsuzsa