„A megnövekedett rezsi is a kisebb, olcsóbb ingatlanok, illetve korszerűbb lakások irányába tereli az ügyfeleket”

–

Fiala Borcsa/WMN: Mi a helyzet most az ingatlanpiacon? Azt olvastam, hogy a következő hónapokban valószínűleg óriási fordulat várható. Mire számíthat az ember, érdemes most vásárolni, vagy inkább kivárjunk?

Laczi Csaba: Nem könnyű kérdés ez sajnos. De hát manapság semmi se könnyű, ha valaki tőzsdézik, az sem, ha csak valutát akar vásárolni, akkor sem mindegy, hogy melyiket mikor veszi meg. Az ingatlanpiaccal is ez van: az év első felének, az őrült fellendülésnek már nyoma sincs, egyértelműen lehet érezni, hogy sokkal megfontoltabban választanak az ügyfelek. Nyilván az sem segítette a helyzetet, hogy a hitelfelvételi lehetőségek is megnehezedtek, jelentős mértékben emelkedtek a kamatok, megváltoztak a feltételek. Emiatt egy réteg ki is esett az ingatlanvásárlók köréből, sokan pedig inkább máshol, külsőbb kerületekben vagy kisebb ingatlant választottak. A megnövekedett energiaköltségek is a kisebb, olcsóbb ingatlanok, illetve korszerűbb lakások irányába tereli az ügyfeleket. Úgy sejtem, ez az év még így telik el, és csak jövő év elején látjuk meg, hogy milyen lesz a piac egyáltalán. De az egyértelműen érezhető, hogy van változás.

Nyilván, akinek lakást kell vennie, költözködnie kell, az megteszi, mert muszáj. És most ha szerencséje van, jóval nagyobb alkuval tud vásárolni, ha a másik oldal is megfelelően motivált az eladásra.

Illetve felbukkantak újra nagyon rég nem látott divatok is: ilyen például a generációk összeköltözése. Ez persze energiatakarékossági megfontolás is, ami új gondolkodásmódot vezetett be. Érdekes, hogy mindig kérdés volt egy lakásnak a rezsije, amikor az ember bemutatott egy ingatlant az érdeklődőnek, de korábban ezen rendszerint sokan átsiklottak, mondván „rezsi van persze, majd valahogyan fűtök”. Ma már azonban nem így néz ki a dolog, az első kérdések között szerepel, hogy mivel fűthető a lakás, és mennyiért. A fenntarthatóság sokkal fontosabb lett. Az árak, attól függetlenül, hogy megtorpant kicsit a kereslet, nem mentek lejjebb, drasztikusan legalábbis semmiképp. Néhány szegmensben igen, illetve van pár nagyon motivált ügyfél, aki már engedne az ingatlan árából, mert mindenképpen el akarja adni, de még mindig nem lehet azt érezni, hogy jelentős ingatlanár-csökkenést lehetne a piac összességében kimutatni. De hogy mit kellene most csinálni, mi a legokosabb? Nos, én – ha az élethelyzet engedi – még várnék a vásárlással, de egyúttal azt is elismerem, hogy rizikós ilyet mondani, hiszen három éve is ezt mondtuk, aztán évről évre meg is bántuk, hogy miért nem vettünk egy évvel korábban ingatlant, hiszen azóta is fölfelé mennek az árak egyfolytában. Mindenki azt hitte tavaly, tavalyelőtt is, hogy ennél feljebb már nem lesz, aztán tessék.

F. B./WMN: Tehát ha valakit nem hajt a tatár, és nem sürgető, hogy elköltözzön, de, mondjuk, befektetési céllal venne, akkor annak mindenképp érdemes várnia?

L. Cs.: Vagy várjon, vagy ha nagyon jó helyet talál, és ott jól tud alkudni, akkor azt azért érdemes megvásárolni. Azt azért mi is látjuk, hogy ha bekerül egy ingatlan a kínálatunkba nagyon frekventált helyről, mondjuk, a belvárosból, jó környezetből, jó épületből, egy jó lakás, akkor arra őrületesen nagy a kereslet, egymásra licitálnak az ügyfelek. A közepes kategóriás ingatlanok esetében viszont áll, hogy ha nem szeretek bele, akkor biztos nem veszem meg, a vevők közötti versengés ebben az ingatlankategóriában kicsit alábbhagyott. Sok lakáskereső dönt most a kivárás mellett, ami miatt kevesebb az adásvétel, ez nem engedi tovább növekedni az ingatlanárakat, és amíg a jelenlegi gazdasági környezet nem javul jelentősebb mértékben, addig belátható időn belül ez így is marad. 

F. B./WMN: Mi a helyzet a felújítandó lakásokkal? Egy időben azok iránt is nagy volt a kereslet.

L. Cs.: Valóban, ezeket a típusú ingatlanokat nagyon szerették az emberek egy időben, ma már azonban annyira nehéz mesterembert találni, hogy ez is roppant rizikós téma lehet.

Ha azonban a felújításhoz biztos anyagi alapokkal és tervekkel rendelkezik valaki, és az idő sem szorítja, érdemes lehet a felújítandó ingatlanok között keresgélni, pont az alku mozgásterének növekedése miatt.

F. B./WMN: Az év végéig tartó hárommilliós otthonfelújítási támogatás, ha jól tudom, eléggé megdobta nemcsak a felújítási kedvet, de az árakat is. Erre jött még rá az alapanyagok árainak durva megemelkedése, és úgy látom, a mesteremberek is jóval magasabb munkadíjért vállalják el a feladatokat.

L. Cs.: A mesteremberkérdés valóban nagyon fogós, nehéz találni bárkit is a munkákra. Ma már belevágni bármilyen felújításba nagy kihívás. Ha az embernek nincs biztos kivitelező kapcsolata vagy egy ezermester a családjában, akkor sajnos jobb, ha elfelejti a jelenleg elérhető otthonteremtési támogatás igénybevételét, hiszen a kivitelezés az elszámolással együtt már biztosan nem fér bele a december végi határidőbe. Ha mégis felújítást tervezünk, érdemes előre felkészülni. Csapattal rendelkező generálkivitelező nélkül levezényelni egy komplex felújítást nagyon lutri. A jó szakembert hónapokkal korábban le kell foglalni, és utána sem biztos semmi sem, de nehéz segédmunkást is találni, akik egyébként gyakran napi húszezer forintokért dolgoznak valaki keze alá. Az árak ennek megfelelően brutálisan felmentek, duplájára, triplájára emelkedtek a pár évvel ezelőttiekhez képest. A fa, az acél és a sóder ára teljesen elszállt, de a tégla ára is kétszerese a korábbinak. Ellátási gond per pillanat nincs, megfelelő árért van anyag, de érdemes kicsit hosszabb szállítási időkkel kalkulálni. Érdekes módon a villanyóra az, amire most sokat kell várakozni, illetve még ilyenek a hidegburkolatok. Ami Olaszországból régebben megjött egy-két hónap alatt, az előfordul, hogy fél év alatt érkezik csak meg. A határidőkkel így mindenki gondban van. 

F. B./WMN: Fiatal felnőttek szüleinek mit tud javasolni? Béreljenek vagy inkább vegyenek a gyerekeiknek lakást, ha tehetik? Mi éri meg most jobban?

L. Cs.: A magyarok abban szocializálódtak, és ez van sokunk fejében is: az, hogy van hol laknod, azt jelenti, hogy van saját tulajdonú lakásod. Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban viszont ez abszolút nem így működik, ott rengeteg a bérlemény. Idehaza a kiadó lakások bérleti díjai is jelentősen megugrottak, és természetesen, aki nem tud most lakást venni, az inkább bérel. De olyat is tapasztalok, hogy azok, akik a vállalkozásaikban a pénzüket most jobban meg tudják forgatni, nem vesződnek lakásvásárlással, hanem inkább bérleményeket keresnek maguknak. Az albérletpiacban van még fantázia, ha valaki nem tud most venni, sem hitelt felvenni, az inkább bérel még pár évig, és kivár. Sokan kidobott pénznek érzik az albérletárat, úgy gondolják, ennyi erővel akár hitelt is felvehettek volna, így azonban nincsenek elköteleződve, a mozgó tőkéjüket ha meg tudják jól forgatni addig is, akkor jobban járhatnak. De a kérdésre válaszolva: én most talán kivárnék a vásárlással a szülők helyében is, és inkább csak bérelnék, bár tudom, az sem olcsó. Viszont azt is látni kell – mivel idővel minden begyűrűzik hozzánk is –, hogy valószínűleg pár évtized múlva a magántulajdonban lévő ingatlanok száma csökkenni fog nálunk is, a bérleményeké pedig növekedni.

Akinek tehát fontos, hogy saját tulajdonú ingatlana legyen, annak érdemes felkeresnie az ingatlanpiacon jártas szakembert, aki szinte biztosan megtalálja számára azt a lakást, amelybe felelősen fektetheti a pénzét.

F. B./WMN: Azért a nyugat-európai albérletárakhoz képest a nálunk tapasztalható jóval drágább, nem? Főleg a fizetésekhez viszonyítva.

L. Cs.: A mi fizetésünkhöz képest sajnos valóban sok mindennek az ára magas, a benziné is. De azért azt hozzá kell tenni, hogy az albérletek ára nem duplázódott, szemben az ingatlanokéval, vagy a felújításokkal. Albérletek esetében az emelkedés nem lett több huszonöt százaléknál, úgyhogy most gazdaságosabb lehet bérleményre költeni, ami jelenleg stabilnak tűnik, bár a rezsiköltségek persze itt is jelentősen eltérhetnek. Egyáltalán nem mindegy, mekkora az ingatlan fenntartási költsége, egy gázkonvektoros, nagy belmagasságú polgári lakás most nem a futó sláger.

F. B./WMN: A családi házak, nagy belmagasságú belvárosi lakások most valóban nem mennek annyira, akinek ilyen van, az is próbál tőle szabadulni, a panelok piaca viszont a távfűtésnek is köszönhetően újra reneszánszát éli.

L. Cs.: A panellakások eddig is fel voltak értékelve, bár én meglepődnék, ha hosszú távon valóban maradna ez a helyzet, hogy zavartalan ellátás mellett jó meleg lesz az otthonokban. Nem lepődnék meg, ha vagy az árak emelkednének meg mégis, vagy az ellátást korlátoznák bizonyos hőmérsékletre, ahogy az Nyugat-Európában is szokás, ahol van fűtés ugyan, de az nem megy 20 fok fölé. A panelen kívül jól futnak most is az újszerű garzonok, illetve azok a belvárosi lakások is, amiket nemrégiben felújítottak, a nagy belmagasságot álmennyezettel tették gazdaságosabban fűthetővé, és elektromos panelekre cserélték a gázkonvektorokat. De valóban, a panelek népszerűsége töretlen, főleg, ha egy keresett kerületben vannak. Jó kerületben, olcsó kis lakás – ez most a sláger.

Kiemelt képünk illusztráció – Forrás: Getty Images / Catherine Delahaye

Fiala Borcsa