Kis magyar hiteltörténelem

A jelzálog-hitelezés története Magyarországon a középkorig nyúlik vissza, és ha mond valamit még a középiskolából az ősiség törvénye (Nagy Lajos korából), akkor az is eszedbe juthat, hogy eszerint a földbirtokok sokáig elidegeníthetetlenek voltak. Ez a szabály, ugye, pont a jelzálog-hitelezésnek tett keresztbe elviekben, és meglepő módon egészen 1848-ig életben maradt. A szabályokat viszont már akkor is kijátszották, így a hitelezés is létezett, de nem számottevő mértékben.

A törvény eltörlése és a telekkönyvezés bevezetése viszont már teret adott a hitelezésnek, amivel az Osztrák-Magyar Monarchia idején előszeretettel éltek is az osztrák bankok, és jelzáloglevélért cserébe támogatták a magyar földbirtokosokat.1867-ben pedig már törvénnyel szabályozták, hogy ki, milyen módon és milyen fedezet mellett adhat ki jelzáloglevelet.

A piac dübörgött, aztán jött két világháború, és elintézte a hitelek ezen fajtáját.

A szocializmus nyugalmas évei alatt az „elvtársak” nem nagyon ugráltak, ám még a rendszerváltás után is nyolc évnek kellett eltelnie ahhoz, hogy a magyar parlament elfogadja a jelzálogtörvényt, aminek nyomán 1998-ban megjelent a színen a Bayerische Hypo- und Vereinsbank mint az első jelzálog-hitelező hazánkban. Ehhez képest az OTP jelzálogbank mindössze 2001 őszén, tehát alig tizennyolc éve alakult meg, de hamar piacvezetővé vált. Ebben az időszakban támogatott formában is tizenhat–húsz százalékos éves kamatra lehetett hitelt felvenni, ami – valljuk be – a nagy többségnek nem volt egy főnyeremény. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 1997-ben mindössze kilencmilliárd forint hitelt folyósítottak a hazai bankok, és két évvel később is csak húszezer lakás épült az országban.

Az első Fidesz-kormány otthonteremtési programjának következtében, ez a szám ötszázmilliárd forintra nőtt, és negyvenezer új lakás épült – ám mint mindennek, ennek is ára volt. Szakmai körökben már akkor támadták a rendszert, amelynek keretében nem a rászorulók jutottak ingatlanhoz, hanem azok, akiknek volt megfelelő tőkéje. A baloldal színre lépésével gyorsan meg is változtatták a jogosultak körét és a támogatás mértékét.

Borul a bili

És ez az, ami a devizakamatok felé terelte az embereket, ugyanis jóval kedvezőbb feltételeket kínáltak, mint a forintalapú hitelek. Legalábbis akkor még úgy tűnt. A bankok gyorsan léptek – „ha ez kell, akkor ez kell” alapon ömlött a deviza, és lazán kezelték a feltételeket, annyira, hogy mire eljött a 2008-as év, és a Lehmann Brothers bedőlésével kitört a gazdasági világválság, a devizahitelek aránya a lakosság körében hatvan százalékos volt. (Viszonyításképpen 2004-ben ez a szám mindössze nyolc százalékot tett ki.)

A történelmi hűség kedvéért, én például 2002-ben vettem fel jelzáloghitelt, valami isteni sugallat miatt forintalapút, viszont huszonöt éven át minden hónapban jelentős összeggel lepem meg a bankomat, ami minden bizonnyal örömmel fogadja ezt.

A válság még javában tartott, ennek ellenére a frankhitel szárnyalt, sőt sokan a japán jennel is bepróbálkoztak. 2011-ben azonban ezen a téren is beütött a krach, az euró és a frank árfolyama gyakorlatilag megegyezett, így a hiteltörlesztések összege rettenetesen megugrott. Sokan áron alul adták el ingatlanjukat, hogy előremeneküljenek, mások pedig tehetetlenül várták, hogy elárverezzék a házukat, vagy épp próbáltak valahogyan egyezségre jutni a bankkal, hogy megmaradhasson az ingatlanuk.

Mindezek ellenére a jelzálog-hitelezés a mai napig létező forma, sőt, ha jól választ az ember, manapság igen jó feltételekkel kaphat hitelt.

A hitelezési kedv felfutásában nagy szerepe van a CSOK-nak, ami miatt ismét sokan keresik a lehetőségeket. Ma már szinte csak forintalapon lehet hitelt felvenni, fix- vagy változó kamatozás mellett, ami megnyugvást jelenthet az árfolyamváltozástól jogosan tartóknak.

Helló, válság, bye-bye, hitel!

A válság alatt és után a hitelezés minimálisra csökkent, az emberek éppen a túlélésért harcoltak, és nem az új lakás járt az eszükben. Aztán a jegybank csökkenteni kezdte az alapkamatot, a bankok pedig új formába öntötték a hiteltermékeiket, amelyek jobban védték az ügyfeleket, akik a sokk után egyre tudatosabbak lettek.

„A tudatosság abban is megjelenik, hogy az ügyfelek nem az első szembejövő, jónak tűnő ajánlatra bólintanak rá, hanem összehasonlítják több bank ajánlatát, megnézik a feltételeket, és mérlegelnek a döntés meghozatala előtt” 

– mondja Trencsán Erika.

Hogy is van ez a hitelfelvétel?

Ugye, te sem gondolod, hogy csak becsattogsz a bankba, és azonnal hozzád vágnak egy rakat pénzt, ha megvillantod a tervezett házad fotóját? Szerencsére senki nem ad egyetlen szóra hitelt – vagyis a személyi hitelek egy része ilyen, de ennek igen nagy ára van –, hanem hosszas hitelbírálat előzi meg a pénz kihelyezését. Amikor az ember benne van, persze hosszúnak és időrablónak tűnik a folyamat, de a dolog úgysem úszható meg, így jobb belenyugodni – mondom én, a folyton lázadó is. Azt pedig már Erika teszi hozzá: „fontos, hogy mindenképpen legyen reális képe az igénylőnek arról, mekkora az a törlesztőrészlet, amit a családi költségvetésből biztonsággal ki tud gazdálkodni.

Nem szabad túlfeszíteni a kereteket, a józan paraszti észre kell hallgatni. Másrészt pedig összességében kell vizsgálni az ajánlatokat, és nem csak egyetlen jónak tűnő kamatra vagy törlesztőrészletre kell koncentrálni.

Meg kell nézni, hogy egy-egy kedvező kamathoz milyen feltételeket vár el a bank, például a kamatkedvezményért cserébe munkabér utalását is, és ebben az esetben arra is figyelni kell, hogy a vállalt nagyságú jövedelemutalást a teljes futamidő alatt tudja-e teljesíteni az ügyfél vagy sem. Ellenkező esetben ugyanis elveszíti a kamatkedvezményt. Szintén fontos, hogy mekkora időszakra fix a törlesztőrészlet, vagyis mekkora a kamatperiódus.”

Tizenöt–húsz évre előre tervezni viszonylag kevesen képesek, a krach meg ráadásul mindig beüthet – egy hosszabb betegség, a munkahely elvesztése, esetleg egy válás bőven elég ahhoz, hogy a családi költségvetés összeomoljon. Erre is van persze megoldás, és a hitelt úgy érdemes kiválasztani (akár ingyenes szakértői segítséggel), hogy a legmegfelelőbb legyen az adós számára. A szakértő tisztában van az apró betűs részekkel, és tudja, milyen feltételekkel jogosult valaki az állami támogatásra.

Az sem mindegy, hogy mit törleszt az ember

Én ezt a saját példámból tanultam meg, miután megkérdeztem, hogy mi lenne, ha ma törleszteném vissza az egész fennálló tartozásomat. Kiderült, hogy pont ugyanannyit kellene visszafizetnem, mintha nyolc év múlva tenném ugyanezt. Ennek okát a szakértőnk, Trencsán Erika, a money.hu szakértője így magyarázta el: „A hitelek törlesztése általában annuitásos, ami azt jelenti, hogy egy törlesztőrészleten belül változik a tőke és a kamat aránya. A futamidő első felében egy törlesztőrészleten belül nagyobb mértékű a kamat, és kisebb a tőke aránya. Ahogy halad a futamidő, ez az arány egyre inkább eltolódik a tőke irányába, és körülbelül a futamidő felénél lesz azonos mértékű.

A futamidő második felében pedig már nagyobb a törlesztőrészleten belül a tőke, és kisebb a kamat mértéke. Ez az oka annak, hogy a futamidő utolsó pár évében már főként a tőkét törlesztjük vissza, a kamat nagy részét a futamidő elején megfizetjük.” 

Ha mindezt tudtam volna, előbb lépek – most már gyakorlatilag teljesen mindegy, hogy holnap kifizetem az egészet, vagy részletekben a megállapodás végéig. Az én esetemben az a kérdés: találok-e egy jó befektetést a pénzemnek, vagy inkább tudjam le a hitelt most, és utána éljek jobban, vagy legalábbis nagyobb lábon.

Kinek érdemes hitelt felvennie, és kinek nem?

Hitelt annak érdemes felvennie, akinek a családi költségvetésében hónap végén mindig marad annyi megtakarítása, hogy biztonsággal ki tudja fizetni a törlesztőrészletet.

A jogszabály ugyan megengedi, hogy akár a háztartás bevételének hatvan százaléka hiteltörlesztés legyen (négyszázezer forintos nettó jövedelem felett), de a szakértőnk azt javasolja, hogy ezeket a kereteket senki ne feszítse túl. „A jövedelem negyven százalékánál nagyobb törlesztést felejtsük el, mert bármikor beüthet a krach” – állítja a szakértő.

Mennyi az annyi?

Nagy kérdés, hogy mennyi tőkére van szükség, ha, mondjuk, egy ingatlant kívánunk megvásárolni.

A jogszabály kimondja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan értékének maximum nyolcvan százalékáig lehet jelzálogjogot bejegyezni, tehát legalább a vételár húsz százalékával rendelkeznünk kell.

Trencsán Erika ugyanakkor úgy véli, hogy ha nem muszáj, ne terheljük maximálisan az ingatlant, azaz minimum huszonöt–harminc százalék önerőt próbáljunk meg beletenni a vásárlásba. Jó hír, hogy a már meglévő gyermek után járó CSOK, önerőnek számít, tehát ennek értéke olyan, mintha készpénze lenne a családnak.

Melyik bank lehet a nyerő?

Erre sajnos nincs tuti válasz, hisz akkor mindenki annál a banknál venne fel hitelt. Ami viszont jó tipp, hogy nézzük meg a számlavezető bankunk ajánlatát, és mindenképp hasonlítsuk össze más banki ajánlatokkal is, akár hosszasan körbejárva a témát. A teljes körű összehasonlításban pedig hitelszakértők tudnak segíteni.

Jól látszik, hogy a hitelfelvétel, pláne a jelzáloghitel alapos megfontolást kíván, nem szabad elkapkodni a döntést, és sokszorosan körbe kell járni a témát, különben nagyot döccenhet a pénzügyi helyzetünk, és a vágyott otthon helyett hamar máshol találhatjuk magunkat. De egy jól átgondolt, biztonságosan felvett hitel mégiscsak jobb választás, mint a folyamatosan  emelkedő albérletárak mellett másnak fizetni.

Zimre Zsuzsa