Ha eladnál

Először is szembe kell nézni a tényekkel: tényleg álomotthon-e az álomotthonod? Milyen állapotban van? Készült-e hozzá energiatanúsítvány? Vannak-e róla jó fotóid?

Na, ugye. Az első lépés az energiatanúsítvány megszerzése, amit egy 2008-as kormányrendelet szabályoz. Ha valaki új ingatlant épít vagy régit ad el, akkor szükséges beszereznie a „zöld kártyát”, mely megmutatja, a megvásárolni kívánt ingatlan mennyire energiaigényes, azaz vélhetően mennyit kell majd rezsire költeni. Ennek az ára tízezer forint körül kezdődik. 

Ha ez megvan, jöhetnek a fotók, amiknek igen fontos szerep jut. Gondolom, nem kell sokáig ecsetelni, miért is fontosak a kellemes, de nem túl idealizált állapotot felfestő fényképek, amiket mi is elkészíthetünk, de esetleg érdemes profi fotós segítségét is kérni, bár ez megdobja a költségeket. Ugyanakkor lehet, hogy jóval több érdeklődőt vonz így a lakás, rövidebb idő alatt. Egy jó fotós úgy harminc-negyvenezer forintot is elkérhet, de hidd el, ez hamar megtérül. 

Home staging

Az amerikai sorozatokból ismert home staging, azaz az ingatlan eladásra felkészítése nálunk viszonylag új műfaj, és befektetéssel is jár, de ha jól sikerül, sokat lehet rajta nyerni. Gyakorlatilag az ingatlan előnyös tulajdonságait hangsúlyozza ki. Ennek során új bútorok kerülnek a lakásba, ha kell, festenek, hangulatot teremtenek, és a végére olyan lesz, mintha a lakásunk a Lakáskultúra magazinból mosolyogna vissza. Persze ennek költsége fél–egymillió forint is lehet, vagy akár több. Érdemes mérlegelni, hogy eladás előtt belefér-e még egy gyors festés, esetleg tapétázás, konyhabútortuning, függönycserék és hasonlók. Erre szakosodott szakembereket bőven lehet találni a piacon. 

Ha megvan a fotó, a tanúsítvány, és a lakás is ragyog, akkor mehet a hirdetés. A nagyon profik akár önálló Facebook-oldalt is összehozhatnak az ingatlannak, amit pár ezer forintnyi hirdetéssel lehet láthatóvá tenni.

Ha nem akarsz ilyesmivel vacakolni, akkor döntsd el, hogy közvetítőt bízol-e meg, vagy magad hirdetsz. 

Egy jó ingatlanos sok mindenre képes, de a rossz tapasztalatok sokakat visszatartanak a szerződéstől, mondván, ők is fel tudják pakolni a hirdetést ide vagy oda. Az ingatlanosok jutaléka egy-hat százalék körül mozog, aminek felső értéke egy harmincmilliós lakásnál már 1,8 millió forintot jelent. Ez vitathatatlanul sok pénz, főleg ha kiderül, hogy a lakás öt perc alatt elkel. A jó ingatlanos egyébként képes magasabb árat is kisajtolni, ismeri az adott környék árait, intézi az ingatlan bemutatását, válaszol a kérdésekre, és a szerződés megkötésében is segít. Az, hogy ki választja az ingatlanost, és ki áll neki maga, egyéni döntés, pont olyan, mintha én adnám el az autóm, vagy beadnám egy kereskedésbe, amivel kevesebbet kapok ugyan, de nem kell vele vacakolnom. 

Érdemes végiggondolni, hogy kizárólag egy irodával szerződünk, vagy inkább többel – ez szintén egyéni döntés kérdése. Az első esetben kevesebb a jutalék, amit fizetni kell, a másodikban viszont nagyobb esélyünk van vevőt találni.

Ha magunk hirdetünk, akkor érdemes tudni, hogy például az Ingatlan.com-on fizetni kell, ha az alaprajzon kívül mást is fel akarunk tenni. Ez egy Budapest III. kerületi, 12 millió forintnál drágább ingatlan esetében hét napra 2490, 30 napra 8490 forint költséget jelent, de lehet próbálkozni más oldalakkal is. 

És jön a vevő! 

Ha megvan a hirdetés, akkor már csak a vevőket kell terelgetni, ami jó mókának hangzik, míg az ember nem találkozik az első ingatlanturistával, azaz egy olyan emberrel, aki unatkozik otthon, ezért ingatlanokat nézeget, természetesen vételi szándék nélkül. Persze a vételi szándékkal érkezőkre is sok időt kell fordítani, erre érdemes előre felkészülni lelkileg. 

Ha minden klappol, és beesett az igazi, akkor már „csak” szerződést kell írni, azaz elballagni egy ügyvédhez, és mindenről nagyon, de nagyon pontosan megegyezni.

Rögzíteni kell a birtokba adás idejét, hogy pontosan mi tartozik az ingatlanhoz és mi nem, van-e pince, parkoló, milyen bútorok maradnak és mi nem, a beépített bútorokkal mi lesz stb. 

Viccesen hangzik, de az én házamban például a korábbi tulajdonosok szétverték a falat, hogy kivegyenek belőle egy fali széfet. Akkor nem röhögtem. Tisztázni kell, hogy foglalót vagy előleget tesz-e le a vevő, hogy mikor olvassák le közösen a villany-, gáz- és egyéb órákat, és mikor kerül sor a közszolgáltatók nullás igazolásainak bemutatására. 

Az ügyvéd nem megúszható, mivel adásvétel esetén kötelező, és hülyeség is lenne rajta spórolni. Az ügyvédek általában az ingatlan vételárának fél–másfél százalékát kérik el, de a díjuk nagyban függ attól, hogy Budapest közepén van-e a székhelyük, vagy vidéken. Az ügyvéddel sajnos még nincs vége a kiadásoknak, mert az állam is szeretné megkapni a maga hasznát. Ezért a vásárlás után vagyonszerzési illetéket kell fizetni, amely jelenleg négy százalék. Ennek pontos szabályairól, és a lehetséges csökkentésről a NAV oldalán lehet tájékozódni. 

Ezen túl már csak a földhivatali bejegyzésre kell költeni, illetve természetesen a költözés is kiadással jár, erre is érdemes száz-százötvenezer forintot félretenni. 

Na, de milyet vegyek?

Erre kizárólag te tudsz válaszolni. Mi a fontos neked? Az éjszakai élet Budapesten? Vagy inkább csendes környékre vágysz? Lakást szeretnél vagy inkább házat? Ha ház, jó-e a sorház, vagy egész nap a kertedben akarsz lenni? Mekkora a keret? Milyen kompromisszumokra vagy hajlandó az álomotthonért? Hajlandó vagy-e felújítani, vagy maximum egy tisztasági festés jöhet szóba? Ha van gyerek, milyen a közeli óvoda, iskola? Hol a bolt? Mennyire van a legközelebbi patika? Megannyi kínzó dilemma, amire csak és kizárólag te és a családod tudtok megoldást találni. 

És bár úgy tűnik, mindenki tudja, mit szeretne, sok embert ismerek, aki lakásból házba költözött, majd mindent maga mögött hagyva húzott vissza a nagyvárosba, mert rájött, hogy alapvetően semmi kedve egy házzal vacakolni.

És persze ennek az ellentétével is találkoztam már, amikor egy kertes ház tulajdonosa unta meg a feladatokat, és döntött úgy, hogy jó lesz neki a lakás is, de már a harmadik napon rosszul volt a szomszédok zajától. 

A lakásvásárlás jó esetben minimum tíz évre szól, így érdemes nagyon alaposan átgondolni, mi is az, amire hosszú távon vágyunk, mekkora a keretünk, és mi esik bele a két halmaz közös metszetébe. És fontos, hogy legalább harminc százalékkal több pénzed legyen, mint amennyit a vásárlásra fordítasz. Még egy jótanács: az emeletes családi ház szívás. Igen, akkor is, ha most még csak 40 éves vagy. Mert hamarosan 60 leszel, és még jobban szívni fogsz. 

Bérlés és kiadás 

Meglehetős rutinom van lakáskiadásban, mégsem gondolnám, hogy megfejtettem a jó albérlő titkát. Az biztos, hogy az embernek mindig érdemes a megérzéseire hallgatnia. Engem még sosem csaptak be. Ma pillanatok alatt lehet kiadni ingatlant, legyen az vidéken vagy Budapesten. Mielőtt meghirdeti az ember, fontos végiggondolni, hogy hajlandó-e gyerekkel érkező szülőnek vagy éppen kutya-/macska-/tyúktartónak kiadni az ingatlant. 

Ennek legfőképp azért van jelentősége, mert ha gyerekkel költözik, akkor a kilakoltatási moratórium idején akkor sem lehet esetleg kitenni a bérlőt, ha nem fizet. Ezért is érdemes gondosan választani és korrekt szerződést kötni. Ebben segíthet, ha a szerződést közjegyző előtt kötik meg a felek, valamint meghatároznak kauciót is, amely ma átlagosan két hónap szokott lenni, az első havi bérleti díjon felül. 

A szerződésben minden lényeges pontot rögzíteni kell, a főbérlő látogatásától kezdve addig, mi legyen, ha elromlik a tévé vagy a bojler, ki fizeti ki, ha elromlik a mosógép, és mi a helyzet, ha az eladó egy nap úgy dönt, hogy eladja a lakást, és másnap már meg is van a vevő. Minél részletesebb a szerződés, annál kevesebb a vita, és ez mindenkinek jó. A lakáskiadás manapság jó üzlet, ám nem érdemes elsunnyogni az adózást, aminek az összege jelenleg 15 százalék. Ennyi személyi jövedelemadót (szja) kell befizetnie annak, aki a kiadás mellett dönt.

Szerződés nélkül eszedbe ne jusson se kivenni, se kiadni a lakást – a papír mindenkit véd. 

Ha kiadod a lakást, érdemes minden hónapban elkérni a rezsi kiegyenlítéséről szóló igazolást, vagy neked kiszámolnod, és továbbítani a bérlőnek, mert nagyon rövid idő alatt lehet tartozást felhalmozni, aminek a vége az szokott lenni, hogy a bérlő eltűnik, a bérbeadó meg ott marad a lepukkant lakással meg egy csomó utólagos kiadással. 

Persze nem minden bérlő álnok csaló, sőt… és nem minden főbérlő hárpia, aki csak meg akarja szedni magát, de erre a helyzetre is érvényes, hogy nem könnyű megtalálni az igazit. 

Zimre Zsuzsa