Otthon Start program: most mindenki azon gondolkozik, hogyan lehetne első lakásvásárló

–

Mit tudunk az Otthon Start kölcsönről és arról, hogy ki jogosult rá?

Szeptemberben indul a kormány új kedvezményes hitelprogramja, de az eddigi, leginkább a gyerekvállalást promotáló hitelkonstrukciókkal ellentétben nincs sem korosztályos, sem családalapítást kívánó feltétele. Itt ugyanis az a legfontosabb, hogy 

azok lesznek jogosultak erre a hitelre, akik még nem rendelkeznek vagy rendelkezTEK saját tulajdonú ingatlanban 50 százalékos vagy annál nagyobb részesedéssel... legalábbis ezt feltételezik a szakértők. Az Illetéktörvény szerint ugyanis az számít első lakásvásárlónak, aki még soha nem rendelkezett legalább 50 százalékos tulajdonrésszel ingatlanban.

Ezzel kapcsolatban Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője azt mondja, 

könnyen lehet, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok birtoklása mellett engedélyezni fogják az első lakásvásárlói státuszt, hiszen ez nem segíti a tényleges lakhatást. 

Emellett nagyon fontos, a hitelfelvevő személyére vonatkozó feltétel, hogy legalább 2 éves, folytonos TB-jogviszonyra van szükség az igényléshez.

Amit a hitelről tudhatunk:

• a felvehető összeg 50 millió forintnál nem lehet több,
• az ingatlan négyzetméterára maximum 1,5 millió forint/négyzetméter lehet,
• maximum 100 millió forint értékű lakás vagy ház vásárolható a program keretében,
• a futamidő hossza legfeljebb 25 év,
• az éves ügyleti kamat 3 százalék (ez a piaci hiteleknél jelenleg mindenféle egyéni konstrukció és kedvezmény esetén is legalább a duplája).

10 százalék önerőre van szükség, de kombinálható más támogatott konstrukciókkal (például Babaváró hitellel, és akkor meg is van az önrész vagy CSOK Plusz).

Ezenkívül 

sem a felvevő korára, családi státuszára, az ingatlan földrajzi elhelyezkedésére nézve nincs semmiféle kitétel. Azt azért itt megjegyezném, hogy Magyarországon minden esetben 18 év a jelzáloghitel alsó korhatára, 

tehát aki azzal próbálkozna, hogy a kiskorú gyerekei kivásárolják a szülőket ezzel a nagyon kedvező konstrukcióval, és esetleg így végtörleszti a sokkal rosszabb piaci hitelüket vagy szerez még egy ingatlant, az valószínűleg nem fog sikerrel járni. Balogh László azt mondja, egy 18 év fölötti egyetemista már más eset, aki esetleg a szülőket bevonva adóstársként venné fel a hitelt – elképzelhető, hogy erre lesz lehetőség.

Attól viszont Balogh László szerint nem kell tartani, hogy ez jelentősen megemeli az ingatlanárakat – több okból sem. Egyrészt az első lakásvásárlók a piac kisebb részét teszik ki, ráadásul alapvetően a kisebb értékű ingatlanokat keresik. Másrészt a tulajdonosok egy kamattámogatott hitelt nehezen tudnak beépíteni az árazásba, hiszen nem érint mindenkit, ráadásul a korábban már említett árkorlátok is kordában tartják az áremelkedést. Az újlakás-piacon pedig inkább fékezni fogja az árakat, mert ott 1,6 millió forint az átlagos négyzetméterár. Emellett valószínűleg az ennél kicsit magasabb négyzetméretárú új építésű ingatlanok esetében a kivitelezők várhatóan arra fognak törekedni, hogy kicsit olcsóbb anyaghasználattal beleférjenek a támogatott kategóriába.

Az biztos, hogy ez a lehetőség beindítja az ingatlanpiacot: az elmúlt 10 évben 3,5-szeresére nőttek az ingatlanárak, ezért 2015 óra sokan kiszorultak a piacról. Ha ők belépnek, akkor azok, akiknek megveszik a lakását, szintén tovább tudnak költözni, így beindul egy mozgás.

Mennyit kell majd visszafizetni azoknak, akik felvehetik majd?

Jelenleg sokan azért nem tudnak piaci hitelből ingatlant venni, mert a jövedelmük nem elég a magas ahhoz, hogy fizetni tudják a törlesztőrészletet (illetve ezt szabályozzák is: a törlesztő legideálisabb esetben is maximum a jövedelem 60 százaléka lehet, sok esetben inkább maximum a fele). Tehát 

egy 25 évre felvett, 50 millió forintos Otthon Start programos hitel esetén a havi törlesztőrészlet 237000 forint, a teljes visszafizetendő összeg 71,1 millió forint. Tudom, hogy ez soknak hangzik, de nézzétek meg ugyanezt a számot egy ugyanilyen konstrukciókkal felvett piaci hitellel: 100 millió forint lesz. 

Tavaly a nettó átlagkereset adókedvezmények nélkül 430100 forint, az adókedvezményeket is figyelembe véve pedig 445200 forint volt. Ennek a 60 százaléka 267120 forint, tehát akinek a jövedelme eléri vagy meghaladja az átlagkereset, fel tudja majd venni ezt a hitelt.

Azt azért ideteszem, hogy Magyarországon ma még mindig nagyon gyakori a rejtett foglalkoztatás, az egyéni vállalkozói státusz (a dolgozó lakosság 15 százaléka vállalkozó, nyilván nem mind rejtett foglalkoztatottként, sokan viszont igen). A bankoknál sok kérdést felvet az egyéni vállalkozásból érkező jövedelem, ott jóval bonyolultabb az ügyintézés, illetve nem is kaphat mindenki hitelt, akinek kizárólag ilyen formában van bevétele.

Hogyan hat a hitel az albérletpiacra?

Bár logikus lenne, hogy árcsökkenéshez vezet, hiszen 

ha egy kisebb budapesti vagy nagyvárosi lakás kevés önrésszel és havi 237000 forint törlesztőrészlettel megvásárolható, akkor az ugyanilyen típusú lakások 250000 forintos bérleti díja bérlői szempontból nem tűnik olyan jó üzletnek.

A szakértő szerint viszont az a reális, hogy az új hitel inkább lassítja majd az albérletárak emelkedését, nem fognak csökkenni. 

„Az biztos, hogy bemozdítja az albérletpiacot, nem feltétlenül az árkülönbség miatt, hanem azért, mert csökkenni fog a kereslet az albérletekre. Kihasználva a program nyújtotta lehetőségeket, sokan saját lakásba költöznek majd, leginkább azok a hitelképes bérlők, akik eddig azzal szembesültek, hogy túl magas a törlesztőrészlet. Szerintem ez most alapjaiban fogja megváltoztatni az albérletpiac keresleti dinamikáját, ráadásul pont egy olyan időszakban, amikor az egyetemi évkezdések miatt a legjobban kiadhatók a lakások.

Az albérletpiaci keringő eddig úgy működött, hogy ha valahonnan kiköltözik valaki, akkor az a lakás felszabadul, meghirdetik, és oda beköltözik valaki más. Az egész albérletállományt és a bérlők számát tekintve ez egy zéró összegű játszma volt, tehát ahányan elköltöztek, annyian be is költöztek. Ez fog most megváltozni, ami hatással lehet az árakra is, de azért drasztikus csökkenésre nem számítok.

Pont tegnap publikáltuk a legfrissebb lakásárindexünket, amelyben 14 százalékos éves drágulást láthatunk a lakásárak tekintetében, viszont a bérleti díjak »csak« 7-8 százalékkal nőttek. Ha figyelembe vesszük azt, hogy mindeközben a fizetések 9-10 százalékkal emelkedtek, akkor ahhoz képest kevésbé nőttek a bérleti díjak, és a bérletidíj-emelkedés az Otthon Startnak köszönhetően még inkább lelassulhat. Persze ezt az is erősen befolyásolja, hogy nem minden albérletben élő esik bele az Otthon Start által szabott kategóriába, akkor sem, ha az meglehetősen tág” – mondja Balogh László.

Azt is figyelembe kell venni, hogy ma Magyarországon nagyon sokan élnek úgynevezett lakhatási szegénységben. Maga a kifejezés valójában nem azokat takarja, akiknek nincs otthonuk – épp ellenkezőleg, akiknek túl sok pénzbe kerül, hogy legyen fedél a fejük fölött:

azokat a háztartásokat tekintjük a lakhatási szegénység által érintettnek, ahol a háztartás teljes felhasználható bevételének minimum 40 százalékát lakhatással kapcsolatos költségekre kell, hogy fordítsák.

Ez sok esetben lakásbérleti költség. Így azoknak, akik eddig a magas törlesztőrészlet miatt nem tudtak hitel segítségével albérletről saját tulajdonú ingatlanra váltani, valóban segítség lehet az Otthon Start.

Ahogy azoknak is, akik gondolkoznak a családalapításon, de az eddigi hitellehetőségek egyszerűen nem juttatták őket egy lakásra elég pénzhez piaci hitel bevonása nélkül (ez elsősorban a fővárosban, nagyvárosokban élők számára volt probléma) – hiszen ők akár teljesen önrész nélkül ingatlanhoz juthatnak a szabad felhasználású Babaváró hitelt használva önrésznek, az Otthon Start hitelt pedig a fennmaradó rész finanszírozására. Ez a két konstrukció ráadásul még a CSOK Plusszal is kombinálható. Így aki családalapítást tervez, és eddig azért nem mert lépni a hitelfelvétel felé, mert attól tartott (valószínűleg jogosan), hogy a kieső anyai jövedelem mellett nem fogják tudni előteremteni a törlesztőrészletet, az most bátrabban vághat bele a lakásvásárlásba.

„Még nagyon sok a kérdőjel, például azzal kapcsolatban, hogy pontosan mi számít bele a négyzetméterárba, vagy akár a 100 milliós keretbe (például a telek is?). Vagy hogy egy válás esetén vagy öröklésnél a haszonélvezeti jog hogyan befolyásolja az első lakásvásárló státuszt. Ezekre a kérdésekre majd a részletszabályok adnak választ. Ez csak néhány példa volt, amin nemcsak az múlik, hogy ki tud és nem tud akár trükközni, hanem egy teljesen jóhiszemű, jószándékú valóban első lakás vásárlónak is olyan banánhéjat jelent, amin könnyen elcsúszhat. 

Az mindenesetre biztos, hogy az elkövetkező hónapokban sokan gondolkodnak majd azon, hogyan lehetne belőlük mégis első lakásvásárló – akkor is, ha valójában már nem azok.”

Tóth Flóra